共享东南亚的经济奇迹—越南房产投资机会
我们先来看两张照片：
第一印象，大家恐怕会想到是西方或者亚洲哪座发达城市,但其实这两张图片显示的都是越南。第一张是胡志明市，第二张则是首都河内，是不是略感吃惊？
越南是被很多国人轻视的一个国家。但其实，越南更像是10多年前的中国，发展潜力巨大。这样一个国家需要我们去审视一番。
下面我们来了解下越南概况
越南的地理位置在中南半岛东面临海处，有着狭长的国境和海岸线，地图中三大城市，从北到南分别是河内HANOI、岘港DANANG和胡志明市HO CHI MINH CITY。其中胡志明市，也就是从前的西贡，是他的经济中心，类似于上海之于中国。
从下面图片大致可以看出，越南目前是有9500万人口，其中70%是15~64岁的劳动力人口、城镇化率35%、GDP6.8%、失业率2.2%。
这些应该都是他们最亮眼的数据，人口红利大、城镇化动力强、GDP强劲、失业率相当低。都指向了，这个国家正在欣欣向荣发展的轨道上。
下面来具体看下经济方面的分析
经济长期稳定增长、人民生活水平提高：
越南GDP增速长期保持东南亚前列，大概率在6%-7%区间且运行平稳。根据普华永道2016至2050的全球实际人均GDP增速分析：未来30年，越南将是实际人均GDP增长最快的国家；甚至超过了印度、中国等新兴市场明星国家。这意味着该国经济效率高，实际增长处于全球前列！
劳动力资源丰富，城镇化发展空间大：
越南是一个年轻的国家，近1亿的人口中约有70%年龄为15~64岁，约60%的人口为15~55岁。预计未来5-10年越南15-64岁人口占比将会达到72%左右。近年来国内劳动力成本提升，人口红利逐渐消失，外资投资建厂意愿减弱，产业转移明显，而具有丰富劳动力资源的越南却越来越得到国际投资家的青睐。
越南是一个城镇化发展潜力巨大的国家，当前越南城镇化率仅为35%，相当于2000年时的中国，但是近年发展非常迅速（年均增幅3%）。在越南大力引进外资，大力发展基建之际，越南的城镇化水平将会逐年增加。
进出口结构优化，对外经贸迅速发展：
近年来越南积极参加国际自由贸易组织，不论是APEC（亚洲太平洋经济合作组织）、AEC（东盟经济共同体），还是WTO（世界贸易组织）、TPP（环太平洋伙伴关系协定）；2018年的EVFTA（越南—欧盟自贸区）将生效，报道称，EVFTA生效后，越南将有86%的商品出口欧盟享受零关税，相当于越南对欧盟出口额的70%。越南积极对外开放使得越南外资利用和进出口结构不断优化；出口结构也由10年前的原油、大米、等农业资源主导优化为手机及零部件、电子机械等工业品主导。
近年来中越经贸、政治往来密切，中国已连续十二年成为越南第一大贸易伙伴。目前越南已经超过马来西亚成为我国在东盟中的最大贸易伙伴。
2017年越南吸引外资之势继续猛增，新批资金、增资资金和合资购买股份资金共超过233.6亿美元，同比增长超过45%；FDI（外国直接投资）到位资金达77.2亿美元，同比增长6.5%；协议资金达192.2亿美元，同比增长54.8%。
美国科尔尼管理咨询公司公布的2017年全球零售发展指数报告显示，越南在榜上上升5个位次，成为全球6个最具吸引力的零售市场之一, 仅次于印度、中国、马来西亚、土耳其和阿拉伯联合酋长国。
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▲过去十年净财富增长最快的国家 （数据来源：New World Wealth）
今天的越南，仿佛是十几年前的中国，已站在经济与财富爆发的新起点。英国老牌商业杂志《经济学人》早在2016年就称赞：越南将成为另外一只“亚洲虎”。即类似于泰国、马来西亚、菲律宾、印度尼西亚等“亚洲四小虎”，实现经济长足发展。
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宏观视角下的越南，会是下一个中国吗？
2018年第一季度，越南经济增长达到7.4%，全球的投资企业纷纷涌入越南，越南房产市场空前火爆！越南未来经济的前景被无数人看好，汇丰银行在对外公布的《对接东南亚》研究报告称，预计到2020年，越南中产阶层人口将增加至3300万人。
下面我们来了解下胡志明市
胡志明市（西贡）是越南最大的城市和商业中心，并且也逐步发展为科技中心，类似中国的上海+深圳。面积2095平方公里，人口约1200万，不到13%的人口却创造了越南近20%的GDP，其中人均GDP为全国平均的三倍。
胡志明是亚洲发展最快的城市之一，越南任何商业重要性的事物都必须经过胡志明市，这使得他的房地产市场深受外国人，企业家，投资者和退休人员的欢迎。
▲图为胡志明夜景
胡志明市也是越南最重要的交通枢纽，有越南最大的内河港口，铁路和公路可通往国内其他大中城市，经公路或水路可通往柬埔寨和老挝。也有全国最大的机场--新山一国际机场。
胡志明市正在进行重要的城市改建和基础设施建设。最引人注目的是市内6条地铁和轻轨线的规划建设，其中轻轨1号线（地铁规划图中红色线）已经动工，，预计202x年建成运营。其他线路建设预计要在未来10年完成。
胡志明按郡分，并且有明确的核心。通常人们认为这是河西岸的1郡和3郡，以及南部7郡。具体分类定位：1郡属于老城区（现在的CBD)，玩的吃的地方基本都在这里；2郡是未来的市中心和外国人聚集的地方；4郡去哪里都方便，四通八达；5郡是老华人居住地，唐人街也在这里；7郡也是外国人聚集的地方。
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【投资越南】胡志明各郡投资深度解析
下面是比较流行的胡志明各郡和“对应”的上海各区
下面我们来了解下越南房地产市场
越南的房产为我们所不知，可能是因为开放的时间较晚，从2015年的7月1日才开始面对普通的外国人开放，距今刚好三年。越南政府允许开发商将每栋大楼30%的单元出售给外国人，交易成本（包括印花税、交易税和增值税）也大幅下降到为总投资金额的2.5%。目前越南市场上的中高端以及奢华公寓，应该也是在这段时间才开始逐步出现的。
▲2015年7月，越南新修订《住房法》允许外国投资者购买越南房产
十年前胡志明市可见楼盘很少，售价从500美元-1500美元/平方米，销售情况很一般。现在的楼盘，基本是2000美元/平方米起，最好的位置达到5000美元均价，购房者也是越来越多。和十几年前的中国一样，房价已经成为越南私人财富增长的明显标志，体现在越南民众对房产投资态度的变化上，越南民众会把银行的钱拿出来去投资买房，在他们看来这是一种自由性更强、投资回报大的储值与升值。
从2013年到2017年，胡志明市公寓市场的公寓价格平均每年上涨9％左右，胡志明市的高城市化率和基础设施发展为整体改善做出了重要贡献。强劲的住宅需求会在2018年剩余时间内持续，强劲的新供应将在未来上线，并满足所有购买者的需求。
▲图为越南某高档公寓泳池
随着越南的开放程度不断提高、经济不断发展，外企投资将会逐年增加，对中高端楼盘的需求将会持续增加，整个市场的平均价格也将继续上涨，房产市场更好的发展标准和城市化推动的住宅需求持续齐头并进。
▲图为近期越南某个新盘开盘现场
综上所述，胡志明市房产最大的优势就是相对较低的房价和极具竞争力的租售比率。平均房价约为2200美元/平方米，远低于东南亚其他主流城市的价格，中高端房产均价约为马尼拉房价的一半，也低于柬埔寨的房价。相较世界各国主要城市，胡志明市房屋租金收益率较高，约在6%-7%。租房需求方主要为外企职工、城市高级白领、来胡志明市旅游人员，租房需求较为稳定，房屋出租率常年稳定在90%左右。
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【越南项目推荐】
共享东南亚的经济奇迹—越南房产投资机会 （胡志明7郡The Infiniti)
[此乃常态]
对不起，目前越南所有外国人能买的项目都是秒杀的，所以没啥可以推荐的了。。。
但是如果你一定要买的话，一定要找有实力的开发商特别是新加坡的凯德、吉宝、Oxley、丰树之类。切忌贪便宜买local开发商的，坑到你哭不出来。
感受下人家越南当地的开盘吧，都不带一个周末的，只开放3小时的那种
最近新加坡吉宝在胡志明7郡项目预售都是这样的
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【关于作者】
小Li飞刀。就职于本地最强海外房产中介公司HUTTONS（CEA Reg:R058886I）。
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